导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，<novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗strong>成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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