5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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