万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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