近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募R创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案EITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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