导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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