文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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