文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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