文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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