近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体rong>

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。