5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗x;'>拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(f拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗ā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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