万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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