文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些