导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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