导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思>

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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