导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗p>

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗