5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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