万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：<胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸/p>

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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