文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗ng>

　　铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗g>日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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