文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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