饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shm是什么意思性取向ōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(m是什么意思性取向biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高(gāo)m是什么意思性取向的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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