OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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