万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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