导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句>

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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