文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(t未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思í)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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