饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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