万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别p>

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别g>

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？