近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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