文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ng>1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗"是该取消预售制了：问题及建议(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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