万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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