饱受(shòu)争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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