5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.5知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗1％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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