万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(y孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好ì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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