OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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