导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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