OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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