“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再(zài)出(chū)现像过(guò)去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关(guān)注一下今(jīn)年房(fáng)地产(chǎn)的开发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金来源来自(zì)新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的(de)分化(huà)，无论是在(zài)销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的(de)净借(jiè)贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利(lì)润率是不是(shì)行业内最高的；融(róng)资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安(ān)成本(běn)是(shì)否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注(zhù)意的是，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的(de)预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来(lái)了(le)，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业(yè)就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备(bèi)了很(hěn)多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线和二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市(shì)场没有想象得(dé)那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这(zhè)个(gè)比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利(lì)发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国(guó)央企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企，但这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到机(jī)构(gòu)的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时(shí)间(jiān)，房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季(jì)报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的持(chí)续(xù)增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的(de)数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的(de)增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业(yè)，例如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的(de)都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是前者在月线连(lián)收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不(bù)过(guò)实现归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的(de)家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多(duō)因素(sù)一度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一(yī)季(jì)报中(zhōng)他(tā)管理的(de)广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的(de)物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对(duì)此，前述上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在(zài)中高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期(qī)的合(hé)同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一(yī)开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别好，客(kè)户(hù)没(méi)有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期(qī)之(zhī)后提(tí)价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快