近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面四月的小说集，四月的小说好看吗是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(四月的小说集，四月的小说好看吗zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)四月的小说集，四月的小说好看吗期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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