5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.4文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句8亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zh文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句ěng)的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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