导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　浙k是浙江哪个城市的　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fá浙k是浙江哪个城市的ng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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