近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(d闲游的意思 闲游的反义词是什么uì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)闲游的意思 闲游的反义词是什么价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需闲游的意思 闲游的反义词是什么(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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