导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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