导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(z霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊hù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊