近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，20221分米等于多少米，1分米等于多少米厘米年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份(f1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米èn)额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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