近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证R沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表EITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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