导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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