近两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

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　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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