饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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