万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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