一(yī)线城(chéng)市(shì)，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这么重要(yào)？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最(zuì)后一个(gè)还(hái)在“认(rèn)真(zhēn)”实施这(zhè)条政策的城市，最后深圳是(shì)房价(jià)前(qián)三的核心城市。所以，深圳的(de)一举一(yī)动(dòng)都具有风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人(rén)士指出(chū)，深圳二(èr)手房指导(dǎo)价如果取消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房回暖，然后(hòu)二手房(fáng)回暖有(yǒu)利于深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利(lì)于全国楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效(xiào)应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯(fēng)传“二(èr)手房(fáng)指导价”正式(shì)结束。传言(yán)称(chēng)：二手房(fáng)贷款(kuǎn)不按官方参考价(jià)（指导价），银(yín)行核定房价以(yǐ)网签备(bèi)案(àn)价和评估价孰(shú)低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考(kǎo)价真正(zhèng)变成(chéng)了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有(yǒu)看到官方文件(jiàn)。据证券时(shí)报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚(shàng)未接到正式(shì)通知，目(mù)前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，本次政策大概(gài)率为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷(dài)款等领域按照新的规则进行，但不(bù)会出(chū)台正式文(wén)件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发文件的(de)。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出(chū)世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市(shì)巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么3595个(gè)小区的参(cān)考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝安(ān)中心(xīn)区(qū)的高价(jià)盘，直接按(àn)照当时的市(shì)场价打了(le)5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价(jià)打七折即700万(wàn)，那么(me)首付3成210万，加上需要全(quán)款支付的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当于首付(fù)5成了(le)（多(duō)给210万首(shǒu)付(fù)）。这直(zhí)接(jiē)让大批量买家，失去了(le)购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参(cān)考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三(sān)亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进。事实(shí)也确实证明了(le)，这(zhè)条政策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安(ān)居客(kè)的统计，实施二手(shǒu)房指导价的(de)10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国(guó)70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据(jù)深圳乐(lè)有家研究中心数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全(quán)年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发(fā)布当(dāng)月相比(bǐ)，如今二手房挂牌(pái)价低(dī)于(yú)及接近参(cān)考价的房源占比大(dà)幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三年前(qián)高杠杆买了(le)2套华润城，月供(gōng)12万，最终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒(méi)体推测，如(rú)果案例属实，买家(jiā)的实际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠(dié)加(jiā)这(zhè)三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多(duō)亏损超(chāo)千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年(nián)感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房(fáng)产中介的日子难(nán)过，投(tóu)资(zī)客(kè)挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调下(xià)，2022年以来，实(shí)施了二手房指(zhǐ)导价的城市(shì)陆陆续续低调退(tuì)出，目(mù)前只有深(shēn)圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不(bù)端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房山区试点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房支持(chí)政(zhèng)策(cè)。上海也考(kǎo)虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度政策上(shàng)的(de)支持。

　　从(cóng)最新公布(bù)的3月份70个大(dà)中城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格(gé)变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手房价格仍然是(shì)同比(bǐ)去年(nián)依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长了，其他二(èr)线(xiàn)城市如杭州、成都(dōu)、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市价格都是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全(quán)面推动(dòng)二手房“带押(yā)过户(hù)”全国实施，这(zhè)是一条被广泛好评的新政(zhèng)。对于(yú)激活(huó)二手房(fáng)交(jiāo)易，具(jù)有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个(gè)词，意思就是(shì)——顶梁柱如果不(bù)行了，上面不(bù)就塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还(hái)有一大(dà)波(bō)正在路上...

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