近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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